不動産投資に興味はあるものの、複雑な計算や専門的な知識が必要なのではと感じて、最初の一歩を踏み出せない読者が多いです。
ROI（投資利益率）や利回り、キャッシュフローなどの専門用語や計算が難しく感じ、挫折してしまうこともしばしば。
さらに、見えないリスクや落とし穴についての不安も抱えています。
この記事を読むことで、最初から細かな計算に悩む必要がなく、不動産投資の基本的な仕組みを理解できるようになります。
投資の成否を分ける重要な要素をシンプルに把握し、投資を始めるための自信がつくでしょう。
また、事前に知っておくべきリスクや落とし穴についても学び、失敗を避けるための基礎知識を身につけることができます。
まず、不動産投資の基本的な収益構造とリスク管理の方法をシンプルに説明します。
計算は徐々に学んでいけば問題なく、最初は基礎的な概念をしっかり押さえることが大切です。
また、物件選びや賃貸経営における落とし穴、そしてその回避方法をわかりやすく解説することで、初心者でも安心して投資を始められる環境を整えます。
投資の基本的な仕組みを理解し、リスクとリターンのバランスを意識すれば、計算に頼らなくても堅実な判断ができるようになります。
事前にリスク要素を把握することで、失敗するリスクを大幅に減らすことができるため、一度学べば長期的に役立つ知識を習得できます。
不動産投資の収入は２つ
まず重視したいのは毎月の安定した家賃収入
不動産投資は家賃収入（インカムゲイン）と、取得した不動産を売却して得られる売却益（キャピタルゲイン）の２つの利益があります。
初めての不動産投資なら、まずは安定した家賃収入を重視するようにしましょう。
【6,000万円の物件を15年後に売却したときのイメージ】
仮に6,000万円の物件を銀行から借り入れて購入した場合、月々のローンの残債は少しずつ減っていきます。
一方で、家賃収入（インカムゲイン）により手元に残るキャッシュフローは蓄積され、仮に15年後に物件を売却しても、上図のように家賃収入は利益となります。
注意！ 貸し出し中にも色々なメンテナンス費がかかる
・修繕費用
・募集広告
・固定資産税
貸し出し中も修繕や固定資産税などのコストがかかり、退去後はまた広告費がかかります。
他の投資よりリスクとリターンは安定
長期的に安定した収入を得られる
株式や仮想通貨での投資などと違って、不動産投資の変動相場はゆるやかで、長期投資に向いています。
また、毎月の家賃設定は基本的には自分で行えるため、「いつまでにいくら貯めたい」という資金計画が立てやすいも魅力です。
【株式投資との違い】
投資対象によって利点は異なる
何に投資するかによって毎月の収入額も変動する
不動産投資とひと口にいっても、所有形態は1棟まるごともあれば希望の部屋数だけを保有する区分、一戸建てなど、さまざまあります。
また、投資金額も大きく変わり、毎月の家賃収入を大きく得たいなら1棟マンションが基本的に有利になります。
新築区分マンションはあまり儲からない
新築区分マンションは、割高な価格設定のためローンで取得した場合は銀行への返済などのコストが大きく、手元にお金が残りにくいのが難点です。
購入を考える前にキャッシュフローを慎重に計算する必要があります。
さまざまなリスクを押さえておく
投資である以上リスクはあるので事前に対策を知っておく
不動産投資は長期的に安定した収入を得られることが魅力ですが、投資である以上、メリットだけではありません。
空室になれば収入が入らず借入金の返済や税金などで赤字になるほか、家賃の滞納者が出てきたり、修繕費用が予想以上にかかったりした場合は、得られる収入が減ってしまいます。
主に下記の４つのリスクがあることを念頭に置いて投資に取り組むとよいでしょう。
空室リスク
その物件の収入がゼロになるばかりか、空室が続けば募集広告などでコストがかさみます。
なかなか入居がつかないなら建物管理や家賃設定などの見直しを行うとよいでしょう。
家賃滞納リスク
滞納は収入が無いばかりか、退去しないかぎり、新規に募集をかけることもできません。
入居審査はしっかりと基準を持ち、慎重に行うようにしておきましょう。
修繕リスク
給排水設備やエアコン、また畳やフローリングなど室内のリフォーム費用のほか、マンションなら外壁など共用部分のコストもかかります。
築年数は入念に確認する必要があります。
流動性リスク
不動産を売却して現金化したいと思っても、買い手が見つからなければ話が前に進みません。
また、売り急ぐと、そのときの相場によって想定より安くなる可能性もあります。
リスクは事前に対策を把握しておくと安心
不動産投資は主に2種類の収入があります。
ひとつは、借り主から受け取る毎月の家賃収入（インカムゲイン）。
もうひとつは、不動産を売却したときに得られる売却益（キャピタルゲイン）です。
家賃収入は株式投資や仮想通貨投資と違って、相場変動が1秒、1時間単位で起こるような世界ではなく、じっくり長期的な安定収入が目指せるのが特徴です。
そのため相場に振り回されず、忙しいサラリーマンでも取り組みやすいという利点もあります。
家賃は一般的には新築時が一番高くなりますが、ある程度の築年数を超えるとあまり変わらなくなります。
中古物件でも、外装や部屋のリフォームを等を行うことにより、値下がりを避けることもできます。
ただ、不動産投資はあくまで投資である以上、リスクもあります。
代表的な空室や家賃滞納、修繕や売りたいときにすぐに売れない流動性リスクなどのほか、場合によっては家賃を下げざるを得なくなるリスクもあります。
特に空室は該当エリアのターゲットのニーズと合致しているか、建物管理はどうかなど、ほったらかしせず、さまざまな観点で見直しを行いましょう。
きちんと対策を行えばリスクは軽減できます。
不動産投資に関するよくあるギモン
住宅ローンを抱えている場合は不動産投資用のローンを組めるのか？
不動産投資で組むローンは基本的にその不動産から得られる家賃収入から返済します。
返済に充てられるお金の出所が異なりますので、住宅ローンがあっても問題はありません。
むしろ本人の職業などの属性が重視されます。
シェアハウスは大丈夫なのか？
シェアハウス投資は一見表面利回りの高さが魅力の物件があります。
しかし、ゲストハウス規制などにより、以前のような投資妙味はなくなり、違法性があればオーナー責任として刑事罰が科せられる可能性もあるので、この類いの投資は注意が必要です。
投資先は地方と都心はどちらがよいか？
地方には表面利回りが15％以上の物件を見かけることもあります。
ただ、流動性が都心と比べて高くなく、売却して現金を得られるとは限らないデメリットもあります。
なるべく長期間の安定収入を目指して検討するとよいでしょう。
優良な中古物件を不動産業者が直接購入しない理由は？
不動産業者はキャッシュフローの問題などもあり、基本的には短期売買できる物件しか購入しません。
そのため、業者が買わないが、長期保有という観点から見ると魅力のある物件が市場に出てくるのです。
不動産価格はどのようにして決まるのか？
不動産価格は実需だけでなく、そのときどきの融資動向や金融政策など、さまざまな要因で左右されます。
つまり、不動産価格はそれ自体の価値だけでなく、ある程度は市場環境によって上下するものと捉えましょう。
まとめ
不動産投資は、安定した家賃収入（インカムゲイン）や売却益（キャピタルゲイン）を得ることができる、長期的な資産運用の一つです。
株式投資や仮想通貨投資と比べ、相場の変動が緩やかで、計画的に資産形成を進めやすい特徴があります。
ただし、投資である以上、リスクも伴うため、事前の知識と準備が成功の鍵となります。
ポイント
１．収益構造を理解する
家賃収入と売却益の2つの利益源を意識し、特に初心者は安定した家賃収入を重視するのが良いでしょう。
２．リスクを知る
空室リスク、家賃滞納リスク、修繕リスク、流動性リスクなど、主なリスクを事前に把握し、適切な対策を講じることが重要です。
３．物件選びは慎重に
投資対象やエリア、物件タイプによって収益性やリスクは異なります。
新築区分マンションはキャッシュフローが厳しい場合があるため、中古物件や一棟物件の方が有利なケースもあります。
４．投資環境を把握する
不動産価格は市場環境や金融政策に左右されるため、常に最新の情報を収集し、適切な判断を行いましょう。
不動産投資の魅力は、堅実な資産形成が期待できる点にあります。
一方で、リスクを軽視せず、適切な対策を講じれば、安心して長期的な収益を目指せる投資方法となります。
最初の一歩として、基本的な仕組みとリスク管理を理解し、堅実なスタートを切りましょう。
不動産投資超入門[実践編]
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