不動産投資で成功するための実践的なコツと安心のステップガイド

不動産投資で成功するための実践的なコツと安心のステップガイド 不動産投資

不動産投資は、将来の収益性や安定性を期待できる魅力的な投資先の1つですが、初めて不動産投資を行う人にとっては、失敗のリスクもあることも事実です。

そこで、今回は不動産投資の実践において、後悔しないためのコツを紹介します。

どのような物件を選ぶべきか、購入する前にどのような点を確認すべきか、そして管理や売却についても詳しく解説します。

契約までは一度走りだしたら意外と早く進みます。

不動産投資の大まかな流れをつかんでステップごとに実践していきましょう!

初めて不動産投資に取り組む方にとっては、必見の記事となっています。

不動産投資の流れ

(STEP1:~10日目)予算を決める

予算を決める

なぜ不動産投資を行い、どれくらいの収益を目指すのか明確にします。

そのうえで、元手資金の金額が少なくなるように計画を立てます。

(STEP2:~30日目)物件を探す

物件を探す
出典:楽待

物件探しはインターネットを活用した検索が基本となります。

収益物件を掲載している情報サイトをチェックして、資料請求を行います。

(STEP3:~60日目)現地調査

現地調査

できれば不動産業者と打ち合わせをする前に物件評価をざっくりとしておき、その後周辺環境や物件の状態などを現地調査します。

(STEP4:~70日目)売買交渉

売買交渉

売れ残っている物件で売主と条件が合致するなら値引き交渉の余地もあります。

買付申込書に希望購入価格を記入して意思表示をします。

(STEP5:~90日目)融資審査及び契約

融資審査契約

金融機関を選んで、融資申込の内諾が出れば売買契約締結をします。

なお、融資審査は金融機関が繁忙期決算期である3月・9月が緩くなるという説もあります。

(STEP6:~120日目)管理会社を選ぶ

管理会社を選ぶ

もともと契約していた管理会社にお願いするか、あらたに自分で探して別の管理会社にするか、運用のパートナーを選びます。

不動産投資にかかわる人たち

不動産投資ではさまざまな人が関わっています。

不動産業者から不動産を紹介するところから始まって、不動産の規模に応じて税理士に税務関係の処理をお願いするところまで、不動産投資におけるおおまかな手続きは、下図のようになります。

【不動産投資関係図】

不動産投資関係図

STEP1 予算を決める

物件購入の諸費用はおよそ物件価格の7%程度です。

また、不動産投資はある程度の自己資金は必要になりますが、自分で当初支払う現金はなるべく少ない方が理想です。

物件購入にかかる金額

物件購入にかかる金額

物件購入は約7%の諸費用がかかることを見ておく

物件購入にかかる費用は物件価格と、その金額の7%程度の諸費用の合計額となります。

一般的な会社員の場合、最初に買う物件としては3,000万円~5,000万円程度の1棟アパートが手ごろな価格帯です。

その場合の諸費用は210万円~350万円程度になります。

投資対象で予算は変わる

投資対象で予算は変わる

運用資金は物件の種類によって異なる

不動産投資はどのような物件に投資するかによって、運用していくお金が大きく変わります。

基本的には運用するお金が大きいほど、家賃収入も多くなります。

お金の借り方はこの3つ

お金の借り方はこの3つ

オーバーローンやフルローンが理想的

自己資金は金融機関がいくら貸してくれるかによって必要な金額が決まります。

金融機関の融資パターンは上記の3つで、自己資金を確保できるオーバーローンやフルローンが理想的です。

自己資金は少ない方が投資効率がよくなる

まず、はじめにいつまでにいくら稼ぎたいか目標を決め、あわせて自己資金として予算をどれくらい用意できるか計算します。

物件購入にかかる費用は、物件価格とその約7%の諸費用の合算になります。

諸費用を自己資金で負担する場合、準備できる金額を計算し、そこから物件価格を逆算します。

ただ、諸費用はすべて自己資金で用意しなければならないとは限りません。

金融機関の融資は以下のように3つのパターンがあり、どれにするかで自己資金が大きく変わります。

・物件価格だけでなく諸費用も含めて融資するオーバーローン

・物件価格のみを融資するフルローン

・物件価格の一部を融資する

ここで知っておきたいのは、自己資金は少ない方がよいということです。

不動産投資は他人から低金利で借りる資金が多いほど、自己資金の割合が低くなり、手元資金の何倍ものお金を動かすことができます。

これはレバレッジという投資手法であり、少ない自己資金で多くの利益を出すことで、投資の利回りも大きくなります。

一般的に住宅購入のローンは自己資金が多いほど有利といわれますが、不動産投資においては全く逆であることを理解しておきましょう。

STEP2 物件を探す

初めての不動産投資なら、物件選びはインターネットを使った物件検索が中心となります。

エリアや物件価格などの、細かな条件を設定して絞り込み検索ができます。

物件の探し方はこの2つ

【不動産会社などの紹介】

不動産会社などの紹介

過去に取引経験があったり、不動産投資家の知人やネットワークがあるなら、人づての紹介で探すのもひとつの選択肢です。

生きた情報収集につながります。

【ネット検索】

ネット検索

相場観をざっくり把握したり、投資エリアを選定するためにまずは投資用不動産のポータルサイトをチェックしてみましょう。

リスト登録機能があるサイトも多くあります。

まず自力で手軽に探せる方法はこれ

【代表的な収益不動産検索サイト】

代表的な収益不動産検索サイト
出典:楽待

POINT1 条件検索

条件検索

エリアや沿線・駅などの立地はもちろん、情報の公開日や物件価格など、自分の条件に合った物件を細かく絞り込み検索できます。

たとえば、表面利回りの最低基準を5%以上に設定し、どんな物件があるのかチェックできます。

POINT2 物件概要

物件概要

所在地は番地まで詳しく表示されます。

また、建物構造や築年月など基本情報のほか、表面利回りなども確認できます。

POINT3 お気に入り登録

お気に入り登録

気に入った物件があれば、お気に入り登録して自分だけのリストを作ることもできます。

ただ、好条件の物件は売れてしまう可能性が高いのでストックしたものはこまめにチェックするとよいでしょう。

市場ではどのような物件があるのか気軽にチェックできる

投資用不動産のポータルサイトで代表的な存在が「楽待」です。

複数の不動産業者の取扱物件を掲載しており、エリアや物件価格、表面利回りなどを条件指定して、絞り込み検索できるのも特徴です。

まずは、お気に入りリストの登録から始めてみましょう。

その他の定番不動産情報サイト

検索機能が充実している「健美家」

健美家

出典:健美家

楽待と並ぶ大手ポータルサイトで、検索機能が充実しているのが特徴です。

豊富なデータベースを誇る「HOME’S アーカイブ」

HOMESアーカイブ

出典:LIFULL HOME’S

募集していない賃貸物件の閲覧も可能で、相場判断の材料に利用できます。

物件情報が多い「Yahoo! 不動産」

Yahoo不動産

出典:Yahoo! 不動産

掲載物件数は楽待に匹敵しますが、1棟ものの物件情報がないのがマイナスポイントです。

情報サイトではセミナーなどの情報も活用できる

情報サイトの機能と内容

物件を検索するだけでなく、セミナー情報や投資家のコラムなど知識を得るための手段としても、物件情報サイトは活用できます。

不動産選びのポイントを押さえる

立地

POINT 再開発や路線再編もプラス要素

現時点の価値だけでなく今後の見通しも確認したい

都市部へのアクセスも重要ですが、付近に複数の路線が乗り入れるターミナル駅があるかどうかも評価ポイントになります。

また、規模にもよりますが再開発エリアは価格が上がる材料にもなります。

【主な開発エリアなど】

主な開発エリアなど

☑人気エリアだけでなく幅広く見ておく
☑再開発によって価値が左右される
☑低物件価格の地方は高利回りなこともある

築年数

POINT マンションは耐震にも注意

新築である必要はないが築年数は築浅が理想

1981年6月1日以前の建築確認は耐震基準が現行の基準より緩く、借主から嫌気される可能性もあります。

また、古い物件は設備面も消耗している可能性があるので注意が必要です。

【耐震基準】

耐震基準

☑建物の耐久性だけでなく設備も重視
☑新築にこだわらなくてもよい
☑耐震基準にも注意

駅からの距離

POINT 10分以内がひとつの目安

5分と10分とでも差はあるが都市部は近いほうが魅力

駅までの徒歩分数が少ないほど人気が集まりやすく、「10分以内」で選ぶ人が多いのでひとつの目安にするとよいでしょう。

なお、徒歩5分圏内より徒歩10分圏内は範囲が倍以上に広いことも念頭に置きましょう。

【徒歩圏内の範囲(イメージ)】

駅からの距離

☑10分以内がひとつの目安
☑ターミナル駅に近いかどうかも評価
☑駅から商店街が延びるならプラス

立地や築年数などの基本的なスペックを確認

物件探しの中心となるのが投資用不動産のポータルサイトを用いた検索です。

ポータルサイトは多くの会社の物件を掲載しているので、不動産業者の自社運営のサイトよりも情報量が豊富である点が最大の特徴です。

また、エリアだけでなく表面利回りや築年数、1棟マンションや戸建てなどの物件タイプなどさまざまな条件を設定して絞り込み検索ができます。

このような検索は一時的に活用するだけでもよいのですが、気になる物件は自分のお気に入りリストへ登録することもできます。

ある程度の絞り込みを行って、資料請求をしたい物件を選ぶのにも便利です。

代表的なポータルサイトは「楽待」ですが。このサイトではメール配信やセミナーの開催情報など、物件検索以外にも不動産投資に役立ついろいろな知識を得られるのも特徴です。

これらも活用しましょう。

また、物件を探すうえで最低限知っておきたいのが、任期に直結する「立地」「築年数」「駅からの距離」の要素です。

立地は基本的に都心部に近いほど人気が集まりやすい傾向にありますが、郊外でも再開発などが良い材料として人気を支えることもあります。

また、駅からの距離は都市部の物件では注意が必要です。

10分を目安として、どのような物件があるのかチェックしてみましょう。

統計マーケティングを活用する

人口統計ラボ

出典:人口統計ラボ

具体的に物件が絞り込まれるとエリアごとの持ち家数や民間借家数、年齢層などをざっくりと確認できる「人口統計ラボ」を活用しましょう。

賃貸需要のターゲットを絞り込むうえで参考材料となります。

収益性は2種類の利回りでチェック

【表面利回り】

表面利回り

表面利回りはざっくりとした数字

単純に年間の家賃収入を物件価格で割ったもの。

収益性を簡単に把握できるので物件を比較する際に一般的にはこちらが用いられます。

5%以上がひとつの目安となります。

【実質利回り】

実質利回り

実質利回りはより現実的な数字

家賃収入から固定資産税や都市計画税、管理会社に支払う管理委託費などの支出を差し引き、それを物件価格と購入時の諸費用を足した金額で割ったものとなります。

まず目安として見るのは表面利回りだけでOK

利回りとは投資した金額に対して得られる利益が何%かを表したものです。

単純に年間の家賃収入を物件価格で割った表面利回りと、年間の家賃収入から税金や管理委託費などを差し引いた実質利回りの2種類があります。

物件の簡単な比較は、表面利回りでOKです。

物件情報に記載あり

物件情報に記載あり(説明)

キャッシュフローも計算しておく

キャッシュフロー計算

手元にいくら現金が残るかも必ず確認する

物件選びで必ずチェックしておきたいのが利回りです。

単純な収益性を示す表面利回りと税金や費用を差し引いた実質利回りの2種類ありますが、簡単な物件比較は表面利回りだけでよいでしょう。

まずは目安として表面利回り5%以上の物件を中心に探してみましょう。

また、収益性をチェックするにあたってはキャッシュフローも確認しましょう。

キャッシュフローとは家賃を得て税金などを支払い、手元に残る現金の流れのことです。

手元の現金に余裕があって、着実に現金が増えていくのが理想の形になります。

なお、キャッシュフローを確認する際には、借入返済や管理会社に支払う管理料、共用部分の清掃代などの諸経費や火災保険料、固定資産税などの税金を家賃収入から差し引いて判断しましょう。

物件の評価は積算評価で行う

土地と建物の評価を合算したものが積算評価

【評価方法は3つある】

物件の評価方法

【積算評価の計算式】

積算評価の計算式

 

物件の評価方法はいくつかありますが、優先的に重視したいのは積算評価です。

積算評価とは土地と建物のそれぞれの価格を合計した価格のことです。

物件の担保力を評価する際に金融機関でも用いられますが、実際の取引価格と合致するとは限らない点に注意しておきましょう。

銀行の融資にも有利

銀行の融資にも有利

積算評価が販売価格を上回っていると、銀行評価も高く融資が付きやすくなります。

特に積算評価の土地部分は地価の変動で多少の変化はあるものの、価値がゼロにはならないので重視しておきましょう。

STEP3 現地調査

物件を購入するかどうかは、必ずそのエリアに足を運んでから検討しましょう。

現地で調査するのはこの4つ

【周辺環境】

周辺環境

物件情報の記載内容に相違がないかだけでなく、夜道の安全性や買い物や食事のできる店は近くにあるかなど利便性についても確認します。

【物件の状態】

物件の状態

物件の立地やデザインなどの第一印象、日当たりや騒音、亀裂や損傷など基礎のチェックを行います。

キッチンや洗面所などの設備の状態も忘れずに確認します。

【入居者関連】

入居者関連

ゴミ出し場所などの共用部や駐輪・駐車場を見ればおよその入居者のモラルは把握できます。

家賃滞納リスクを測るうえでもひとつの材料となります。

【周辺聞き取り】

周辺聞き取り

直接聞き取りが難しければ、不動産業者や管理会社にもどのような属性の住民が多いか、近隣情報や家賃相場を訪ねるのもひとつの方法です。

チェックリストは重要だが満点は目指さない

たとえば1棟もののアパートやマンションの場合、現地でチェックしたい主なポイントは周辺環境や物件の状態、入居者の印象や周辺聞き取りの4つです。

物件の敷地内や室内の確認は不動産業者に内見申込をする必要がありますが、周辺施設や最寄り駅の雰囲気や物件からの距離、エリアの治安などを確かめる目的であれば、不動産業者を介さなくても実施できます。

スムーズに調査を行うためにもチェックリストを作成しておきましょう。

もし目当ての物件が固まってきたら、内見を含めた現地調査を行いましょう。

また、それだけでなく、地元の不動産業者や近隣住民などエリアに詳しい人たちへのヒアリングを行うことも重要です。

なお、物件選びでは地元や故郷にこだわりすぎるのは避けるようにします。

また、物件に対する理想や条件を過度に高くするのもオススメできません。

満点を目指すのではなく、チェックする条件はまず優先順位を設定して、ある程度の条件を満たせば購入を検討しましょう。

STEP4&5 売買交渉と融資審査

不動産投資は良い物件を見つけても、融資でつまずくと話が前に進みません。

事前に金融機関の選び方やローンの種類などを覚えておきましょう。

金融機関の融資金利と借入限度額

金融機関の融資金利と借入限度額

ノンバンクとは?

銀行のように預金を集めずに融資をする会社のことです。

不動産投資では地方銀行や信用金庫・信用組合でもカバーしきれない分の資金を補う役割を果たしています。

借入限度額も大きいのが特徴です。

年収と候補となる金融機関の例

金利と借入限度額は金融機関によって異なる

不動産投資の融資に関わるのは都市銀行(都銀)、地方銀行(地銀)、信用金庫(信金)・信用組合(信組)、ノンバンクの4種類があります。

都銀の金利は低いのですが、審査ハードルは高くなります。

地銀や信金・信組は融資するエリアが限定的で、ノンバンクは融資を受けやすいのですが、金利が高いという特徴があります。

使えるローンは2種類

使えるローンは2種類

最初はアパートローンを選ぶのが一般的

多くの不動産投資初心者が利用するのがアパートローンです。

個人の不動産投資家向けに融資条件がパッケージされたローンのため、審査が早く行われます。

一方、事業者向けのプロパーローンは融資基準が厳しく審査に時間がかかるのが特徴です。

金融機関の探し方

【不動産業者からの紹介】

不動産業者からの紹介

【自分で金融機関を探す】

自分で金融機関を探す

物件を取り扱う不動産業者に頼むのもひとつ

融資の可否は物件の収益性だけでなく、年収や職業などの個人属性も影響します。

個人属性に自信がなければ、不動産業者経由で融資を打診するのがオススメです。

彼らも成約することで利益になるので、好条件の融資を受けられるケースもあります。

メガバンクに固執せず幅広く物件を探す

融資を受ける金利や借入限度額の目安は金融機関によって異なります。

一般的には、都銀(メガバンク)が最も融資審査が厳しく借入限度額も低いが、金利は好条件という特徴があります。

一方で地銀や信金・信組はメガバンクに比べると金利は若干高くなりますが、借入限度額が大きく、属性の制限は小さくなります。

ただ、地銀も信金・信組も融資エリアが限定的である点はデメリットです。

購入する物件のエリアに対応していなければ対象外となります。

一方で、地銀や信金・信組でもカバーしきれない分の資金を補うのがノンバンクです。

ノンバンクの良さは地銀以上に属性制限が小さく、物件の評価もあまり重視しない点にあります。

借入限度額が大きく、年収の30倍もの借入ができる場合もありますが、金利が高いため、ノンバンクで補う金額は極力少なめにするのが理想といえます。

このように金融機関によってそれぞれ一長一短なので、「メガバンクでないと損をする」というような思い込みは捨て、幅広い視点で金融機関は選ぶようにしましょう。

また、初めての不動産投資の場合、利用するローンは一般的にはアパートローンとなります。

融資条件を満たせば借りやすく、審査が早いのが特徴です。

STEP6 管理会社を選ぶ

管理会社はオーナーに代わって建物や賃貸手続き、また、家賃徴収業務をなどを行います。

会社員で勤めながら不動産投資するには重要なパートナーとなります。

管理会社は運用のパートナー

【サブリースの場合】

サブリース

【委託管理の場合】

委託管理

サブリースと管理委託の2種類の管理方法に大別される

購入した物件の管理は、オーナーと管理会社が管理委託契約を結び、管理会社が建物や賃貸契約の業務を代行する「管理委託」が一般的です。

一方で、一棟ものの物件を管理会社が一括して借り上げて、オーナーが空室リスクを負わない方法もあります。

― 管理会社選びのヒント ―

・ネット集客に力を入れている

・入居率が高い

・大家目線の提案

管理会社選びは管理委託の場合、まずはネットのポータルサイトに掲載されているか、また空室率がどれくらいの実績か、また、大家目線で応じてくれるかが重要になります。

入居者が決まりやすい時期も知っておく

成約数の推移

出典:アットホーム:2019 年 12月首都圏の居住用賃貸物件の成約動向「成約数および前年同月比の推移(首都圏)」

1~3月に成約が少なければ見直しを

とくに学生や単身者の社会人向けのワンルームマンションの場合、成約は新生活シーズン前の1~3月に偏る傾向はあります。

逆にこの期間で契約が決まらなければ何かしらの原因があると考え、管理やニーズ、賃料の見直しを行う必要があります。

不動産投資で成功を収めるには、できる限り空室は避けるのが鉄則です。

空室が発生すると最低でも家賃3カ月分のロスが発生!

空室リスク

1部屋だけでも空室が発生すると原状回復費や募集広告などで家賃3カ月分のキャッシュフローが悪化します。

1~3月は退去数をなるべく事前に把握し、次の入居者を早めに確保しましょう。

【入居者募集広告で入居が決まるイメージ】

入居者募集広告で入居が決まるイメージ

管理会社は契約方式によって一長一短がある

物件購入後は全て管理を自分で行うわけではなく、管理会社に委託するのが一般的です。

サブリース方式は問題視される傾向もありますが、それでも空室リスクを負わないという利点は大きいです。

管理委託と比べた一長一短のほか、入退去が活発になる時期も把握して、長い目で安定収入の道を目指しましょう。

 

不動産投資超入門[基本編]

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