堅実な不動産投資の運営を行うために必要なこととして挙げられるのは、優良な物件を安く購入することです。
購入時のテクニックはさまざまありますが、ここでは高い収益性が見込める物件を探して購入する方法など、厳選して紹介します。
【新線開発】地価に影響する要素 新線開発に要注目!
ターミナル化しそうな駅がオススメ
人気の路線や駅があるように、交通機関と住宅価格の関係は切っても切れないものです。
普段生活するうえで意識することはあまりないかもしれませんが、新しい鉄道の路線が開業したり、既存の路線が延伸すると、周辺の地価や人気度に影響します。
住宅と一緒に土地を購入したりマンションに投資するなら、新規の路線計画に目を配り、将来的に人気が高まりそうな地域に注目するのは必須といえるでしょう。
特に狙い目となるのは、将来的にターミナル化しそうな駅です。
ターミナル駅とは、複数の路線が乗り入れ、路線の始発や終点となる駅のことです。
乗り換えができるという点で利便性が高く、利用価値が高いと考えられているため、こうした駅の周辺は地価上昇の可能性が非常に高くなります。
開業後ではなく計画の時点で事前に注目しておきましょう。
将来性を考えて購入すべし!
【国内の主な路線計画】
【駅徒歩】徒歩6分・11分・16分が価格変動のキーワード
価格が下がる距離は狙い目になることも!
一般的に住宅は駅から遠いほど価格が安くなります。
しかし、駅からの徒歩時間が増えるごとに一律に値段が下がっていくわけではなく、6分、11分、16分で価格が大きく下がります。
これは徒歩5分までが「駅近」の条件で人気があるための現象ですが、より安く買いたいならこのラインを狙う方法もあります。
ただし、裏を返せば、11分以上、16分以上の物件は買い手が付きにくいということでもあります。
売却時にリスクがあることも念頭に置いておきましょう。
駅からの距離と価格の関係
【マンション】割安な物件の探し方! 新築マンションPERが優れている駅に注目!
まず注目すべき「おトクな駅」がわかる!!
マンションは最寄りの路線や駅によって空室率や価格、賃料が変わってきます。
そのため、マンション賃貸で成功を収めるには、収益性が高い路線や駅周辺の物件をあたるのが近道です。
収益性の高いエリアを見つける指標として活用したいのが、不動産調査会社の東京カンテイが発表している「新築マンションPER」です。
これは、駅周辺の新築マンションの価格が賃料の何年分に相当するか算出したものです。
例として、新築マンションPERが「15.54」となっている駅周辺では、新築マンションを購入した15.54年後に賃貸収入によって「元が取れる」とされます。
数値が低ければ低いほど短期間で投資額を回収できるため、賃料の水準に対して割安な物件であると考えられます。
2021年の新築マンションPERの上位は下表の通りです。
東京カンテイのサイトでは詳細なランキングを公開しているので、新築マンションに興味があるなら、確認しておくとよいでしょう。
マンションが割安なエリアを探し出す
【2021年新築マンションPERの概況（首都圏）】
【2021年新築マンションPERの概況（近畿圏）】
【2021年新築マンションPERの概況（中部圏）】
出典：東京カンテイ
【中古マンション】中古マンションは「築11年」が狙い目
大きく下がる価格帯を狙うのもアリ
中古マンションが新築時の価格を維持できるのは10年程度です。
それ以上になると、新築時の75％程度の価格となり、さらに築21年以上ともなると多くが60%程度になります。
しかし、逆にいえば、価格が大きく下がり始める築11～15年あたりの物件は狙い目です。
もちろん、物件の見学は念入りにしておきましょう。
10年以上を経たマンションともなると、共用部の汚れや補修跡、雨漏りの痕跡などが目についてくることも多いからです。
築年帯別平均㎡単価の推移
下図は首都圏で成約したマンションの平均㎡単価をまとめたものです。
10年以内であれば、それほど価格も下がっていませんが、築11年となると大幅に価格が下がり始めていることが分かります。
狙い目ではありますが、その後の売却において、買い手がつきにくくなることも留意しましょう。
出典：公益財団法人東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2021年）」、不動産経済研究所「首都圏 新築分譲マンション市場動向 2021年のまとめ」を基に作成。
【高層マンション】高層マンションを選ぶなら14階建て!
建築基準法の影響で15階建てよりクオリティが高い
建物には建築基準法があり、高さ31m、45ｍ、60ｍという区切りで、高層であるほど規制が厳しくなります。
販売業者は販売戸数を増やしたいため、45ｍの基準値ギリギリに収まる15階建てを設定することもあります。
こうして完成したマンションは各階の天井も低く、リフォームの自由度や遮音性も低くなりがちです。
一方、同じ高さの14階建てであれば二重床や二重天井も導入できる可能性があり、クオリティが高くなることも多くあります。
45ｍ制限で15階建ては不利
【地価下落】周辺地域に今後何が建つか調べて下落リスクを回避
地価が下がるような施設が計画されていないか確認
外観や間取りをとことんまで考慮して住宅を建てた後、隣にカラオケ店やパチンコ店がオープンするような事態は避けたいところです。
せっかくの住宅が騒音に悩まされるようになっては魅力も半減です。
さらにゴミ処理施設など、地価に影響するような建物も警戒するようにしましょう。
今後、周囲にどんな建物が建つかは、「用途地域」を調べればある程度までは分かります。
土地には12種類の用途地域が設定されており、分類によって建物の規模や用途が制限されます。
用途地域は自治体に問い合わせることで調べられるほか、自治体によってはWeb検索サービスを提供しているところもあります。
用途地域を調査した結果、近隣に「準住居地域」よりも規模の大きな用途地域がある場合は要注意です。
特に閑静な住宅を希望するなら再検討しましょう。
地価下落の可能性を予測する
【用途地域は自治体のWebで確認】
【用途地域と建物例】
【事故物件】後々問題になる事故物件は「大島てる」で回避する
安すぎる物件はそれなりの事情があることも
相場以下の価格で購入できる物件には裏があることも多くあります。
特に後々問題になるのは、死亡事故や何らかの事件が過去に発生した「事故物件」のケースです。
気になる物件が事故物件かどうかは、「大島てる」というサイトで調べることができます。
地図上に表示された炎のアイコン周辺を拡大していくと、最終的には番地レベルで事故物件の位置を表示することができます。
物件の住所とともに、事故の内容などが表示されるので購入の参考になります。
地図上で物件を確認できる
出典：大島てる
【施工価格】ローコスト住宅も安く建てられるが工務店ならもっと安い!
街の工務店なら結果的に安く上がるケースも多い
「ローコスト住宅」はとにかく安さ重視で家を建てたい人に人気があります。
「20.99坪の家が1,080万円」など、低価格で販売されています。
しかし、ローコスト住宅は大量に部材を調達し、設計・施工システムを合理化することで低価格化を実現しているので、少しでも規格外の間取りやデザインを組み込もうとすると割高になってしまうこともあります。
場合によっては注文住宅のほうが安くすむこともあります。
ローコスト住宅よりもさらに安く建てるなら、設計・施工も行っている地元の工務店を利用する方法がオススメです。
この場合、ある程度自由度のある住宅を低価格で建てることができ、また住宅メーカーを通さないので、その分安くすむ可能性もあるので、見積もりを取る価値はあります。
また、ローコストを得意とする信頼できる建築士が身近にいるなら、直接依頼してみる方法もあります。
格安住宅をもっと安く建てるには?
【1,080万円でも十分安いが・・・】
出典：株式会社セイカホーム
【メーカーを通さずコストを抑える裏技】
【再生住宅】新築価格の約7割! 再生住宅なら格安で買える
再生住宅の取り扱い会社も多い
格安な住宅を購入したいなら、「再生住宅」という選択肢もあります。
これはメーカーが住宅を買い取り、鉄骨や屋根・外壁の一部を再利用し、耐震性・断熱性を向上させた状態で売り出されるものです。
新築同様の外観と内装ながら、新築物件の約7割程度の価格で購入できるのがウリです。
中古物件とはいえ、再販が目的なので内装や設備は圧倒的に再生住宅がきれいです。
再生住宅のしくみ
【登記費用】登記を自分で行うと20万円節約できる
書類作成の手間はかかるがその分オトクになる
住宅を購入したら、不動産登記が必要になります。
一般的には司法書士などに依頼することになりますが、登記費用はまちまちで10万～20万円程度のこともあれば、高い場合は30万円かかることもあり、かなりの出費となります。
しかし、専門家に依頼しなくても登記書類は自分で書くこともできます。
さすがに手間はかかりますが、必要な書類を集め、自分で書けば費用の節約になります。
登記所では相談にも応じてくれることもあります。
司法書士に依頼するのが一般的
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