優良物件ココにあり!|満室状態が続く物件選びのコツ

不動産投資
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地域の選び方

「人が集まるエリア」に着目して、地域を選定していくのがポイントです。

また、相場観を養うには不動産取引価格のマップが便利です。

選ぶポイントを見逃さない

乗降客の多い駅や商業施設がある地域の相場は安定しています。

地域の選定のポイント

選定ポイントをこと細かにデータ分析

「不動産の価格は地域の価値」と表現されるほど、属する地域がどのような場所であるか綿密に調べて選定するのは非常に重要です。

不動産投資の初心者が押さえておきたい選定ポイントを下表にまとめているので、活用しましょう。

【初心者が地域を選定するポイント】

価格下落を想定しておく

目的によってサイトを使い分けて、相場観を身につけてステップアップしていきましょう。

相場を調べるのに利用したいサイト

【土地の地域相場を素早く調べるサイト(全国地価マップ)】

出典:一般財団法人 資産評価システム研究センター

【価格が下落しにくい地域の選定方法(東京都の地価グーグルマップ版)】

出典:東京都不動産鑑定士協会

リンク先 → http://tokyokante.sakura.ne.jp/

【地価の推移(東京都公示地価平均)】

出典:土地代データ(株式会社Land Price Japan)

(参考)人口減少地図

出典:日本経済新聞(人口減少地図)

調べたい場所をクリックすると、市区町村ごとの人口変動率を調べることができます。

データ蓄積は地域を選定するポイント

ひとことでいえば、「人が集まるエリア」を選ぶことに尽きます。

乗降客数が多い駅へのアクセスがいい物件を選ぶのがセオリーです。

また、駅前や商店街などに小さな不動産業者が数多く出店している街は、賃貸などにおける居住需要が高い地域であるため、参考にしやすい目安となります。

ちなみに、スーパーなどでワイン売り場が充実している地域は、生活水準が比較的高いと考えられ、若干高めの賃料が設定できそうであるとも推測できます。

このように不動産業者がどのくらい出店している街か、日常生活関連の店舗などがどのようになっているか、物件の周辺地域を散策しながらさまざまな想像をするのも、不動産投資のひとつの楽しみ方です。

不動産の相場観と価格下落のしにくい地域

不動産投資を始める場合、不動産に関する「相場観」を身につけておくと有利になります。

不動産の相場観とは、標準的な土地の取引坪単価と表面利回りに関することです。

表面利回りに関する相場観はさまざまな投資用不動産の販売図面を集めて、「エリア・駅距離・間取り・築年数・建物構造」(※)などの構成要因を比較すれば、徐々に表面利回りに関する感覚がつかめてきます。

不動産投資の成功に欠かせない儲けのしくみを身につける(物件の相場)を参照

一方、戸建てや一棟物の投資物件を購入したい場合には、土地取引の坪単価に関する相場観を身につけることも重要です。

なぜなら、これらの物件は、物件価格のうち土地価格の割合が多くを占めるので、土地の価格がいくらになるかが大事な要素となります。

土地価格の相場観を身につけるには、「相続税路線価」を調べることがとても重要です。

また、不動産価格が下落しにくい地域を見つけるには、「地価公示や地価調査」といわれる公的な不動産価格が参考になります。

東京都不動産鑑定士協会のサイトでは、「東京都の地価グーグルマップ版」を公開しています。

ここで直近の地価がミニバブル時期(過去10年前程度)の水準まで回復している地域は今後も見込みが高い地域と考えられます。

不動産仲介業者

不動産仲介業者の選び方のコツは、「販売図面」をチェックすることです。

会社のセンスや実力が販売図面に現れるので売り込み文句に騙されることなく、業者の選定ができます。

仲介会社の選び方も重要

優れた業者を選ぶことで物件選びの失敗を防ぐことにつながってきます。

仲介会社のセンスを見抜く方法を紹介します。

いい業者とは? 仲介業者の見分け方

不動産投資を中心に扱う業者がオススメ

住まいを中心に扱う業者と不動産投資を中心に扱う不動産業者では、各々の不動産に関して把握すべきポイントが異なるため、不動産投資専門の業者のほうがオススメです。

少ない頭金ではじめられる業者や融資に強い業者など、不動産仲介業者にもさまざまな種類や特徴があります。

不動産投資を専門とする会社は「LIFULL HOME’S」のサイトで検索できるので利用してみましょう。

出典:LIFULL HOME’S

一番簡単な見分け方は「チラシをチェック」

その会社が作成した「投資用不動産の販売図面」にセンスがよく現れています。最新のレントロールを掲載している、魅力的な写真を多数掲載するなど、投資用不動産の仲介業者として「売り」の面が優れていれば、「買い」の面でも優れた会社であると考えられます。

チラシのほかにも、店舗の外観や従業員の雰囲気からも仲介業者の良し悪しは判断できます。

【投資用不動産の販売図面(例)】

安心しきらないで話を聞く

説明がないのに勧めてくる業者はNGです。

値引きができるかどうか見極めも必要になります。

仲介会社選びにおいて注意すべき点はどんなことか

【仲介手数料】

仲介手数料の相場を把握する

不動産仲介会社は、不動産売買や賃貸が成約すると、仲介手数料を得ることができます。

成約された金額によって、手数料は変わってきます。

売買の場合は成約価格×3%(税別)が上限額となり、賃貸の場合は成約価格×1カ月分が上限額となります。

仲介会社を選ぶ場合、資本金や従業員が多いこともひとつの目安となります。

安定性があり、仲介件数も多い傾向にあります。

不動産仲介会社に依頼するメリット・デメリット

具体的な見分け方

不動産投資はインカムゲインの収益が基本です。

収入がほとんど見込めない、または、収支が赤字である物件であるにも関わらず、「ローンを完済すれば、まるまる資産になる」あるいは、「人気のあるエリアの物件なので、将来の転売利益が十分見込める」などと、皮算用的な売り込みが多い担当者の営業トークにだまさらないことに注意が必要で、すぐにでも付き合いをやめるべきです。

投資物件を得意とする仲介会社の選定方法

不動産業者であれば、どの業者でも投資用不動産の取引を行うことができます。

しかし、住宅用不動産を中心に扱う業者と、投資用不動産を中心に扱う不動産業者では自ずと実力に差が生じます。

投資分析に関する説明や賃料などに関するマーケティングの方法、扱う情報の有効性など、投資物件に関する専門性が無ければ良い取引もできません。

また、投資用物件を扱う専門業者間でも、実力のある会社とあまりそうとはいえない会社があります。

では、具体的に投資物件の扱いを得意とする仲介業者はどのように見分けたら良いのでしょうか?

一番簡単な方法は、その会社が作成した「投資用物件の販売図面」を見ることです。

たとえば、販売図面に記載している物件概要の内容が詳細に記載されているか、最新の賃貸状況を示すレントロールを添付しているか、魅力的な物件写真を多用しているかなどが確認ポイントになります。

街や周辺地域の参考写真が多いだけでは詳細な内容とはいえません。

販売図面にはその会社のセンスや実力の差異がよく現れます。

投資用不動産の仲介業者として、物件を適切に売ることに長けている業者は、物件を買うためのアドバイスにも秀でているといえます。

絶対に選んではいけない不動産仲介会社とは?

不動産仲介を行う会社は、実際に不動産を購入(または賃貸)してもらって初めて報酬が得られる成功報酬業態です。

それゆえ、過度の売り込みをしたがる業者や、業者の報酬が倍(両手手数料)になる専任物件を中心に売り込みたがるなど、自社の収益を何よりも重視する不動産業者とは付き合わないことが賢明です。

また、キャピタルゲイン(値上り益)狙いを過度に強調する業者にも気を付けるようにしましょう。

不動産投資の初心者にオススメしたい不動産業者選びの基準は、「紹介する不動産について長所も短所もきちんと分け隔てなく説明を行っているかどうか」です。

完璧な不動産などおおよそありないので、その長所と短所の説明についてバランスよく行える仲介業者、または、仲介営業担当を選ぶことがポイントになります。

良い物件・悪い物件

選んではいけない物件には理由があります。

また、見た目が良い不動産でも買ってはいけない物件もあるので注意が必要です。

立地条件はマスト

駅からのアクセスや近隣の施設も重要なポイントになります。

物件の選定は「そこに住む利点」の多さが重要

女性入居者が住みたい物件をイメージする

駅から近く、利便性が高いとニーズがグッと高まります。

また、マンションの共用部分などの管理も行き届いているかも重要な選定ポイントになります。

まずはじめに、女性入居者が増えそうな物件を想像してみるとよいでしょう。

共用部分の管理については、管理会社の選び方が大切になります。

入居者に定期的にアンケートを実施するのも効果的です。

区分所有マンションの場合の選定ポイント

初心者が陥る物件選びの罠

新築不動産のメリットは最初だけです。

年数が経つにつれ価値は下がっていきます。

「買ってはいけない物件」の特徴

買ってはいけない物件を見極めよう

人気が出る物件とは反対に、まったく入居者がつかない物件も存在するので、注意が必要です。

どうやって見極めるかというと、レントロールを見たり、実際の建物の管理状況を見たりすれば、なぜ人気がないのかがわかってきます。

ほかにも、人口減少が顕著な地域は、不動産価格の下落も顕著に進むものと考えられます。

【レントロールを見るポイント】

レントロールで確認する点

・空室がある場合、単にほかの部屋と同じ賃料で入居者が募れると考えるのは早計。きちんと近隣相場のチェック・礼金や更新料収入は、将来にわたり継続して収受できる可能性は低いものと考える・共益費(管理費)にバラツキがある場合はその理由を尋ね、将来的に共益費は各部屋の最低金額に一律する可能性が高いものと考える

・ほかの部屋と面積などが同じにも関わらず、賃料が高めに設定されるいる部屋は、入居期間が長期に渡っている部屋であり、退去した際には、新たな家賃は著しく低下するものと考えるべき

・個人情報の観点から、入居者に関する情報はあまり入手できないが、男性と女性の入居割合を聞き取り、女性の入居割合が半数以上であれば収益物件的にはなお望ましい

【「新築物件」のデメリット】

買ってはいけない物件

・見た目がきれいで収支計画も良く見えがちである「新築物件」

・共用部分の管理が行き届かずスラム化しつつある区分所有マンション

・利便性が低く、人口が顕著に減りつつあるエリアの物件

・周辺類似の家賃相場よりも特に高く家賃設定がされている物件

・家賃収入よりもむしろ、節税面を強調している物件

・容積率オーバーなどの違法建築物件

・大学などの地域外移転計画がある物件

収益物件選びのポイントは3つ!

区分所有マンションを選ぶ際のポイントは3つあります。

・共用部分の管理が行き届いている

・最寄り駅やコンビニなど、近隣施設の利便性が優れているか

・女性の入居者が十分募れるか

「マンションは管理を買え」といわれますが、さまざまな人が同じ建物の中に住んでいるので、マンション内における共同生活が規律よく保たれているかは重要なポイントです。

それを見極めるためには、エントランスやゴミ置場、駐輪場などが雑然としないかを見てみることです。

各室のベランダは、火災時の避難通路なので共用部分に相当します。

ベランダにモノが多く置かれているようなマンションは、ほとんどの場合、建物全体の管理状況もよくないはずです。

また、建物全体のイメージや風格などが若い女性に好まれそうなマンションであれば、空室が生じた際にも比較的早めに入居者が決まるでしょう。

女性が好む建物は男性にも好まれやすい傾向にありますが、女性が入居してくれなさそうな物件は、入居希望者の絶対数が半減することになります。

一方、「一棟もの物件」を検討する場合には、上記の選別要素も考慮に入れつつ、現状の賃料状況を示すレントロールの見極めが重要になります。

今後の賃料収入がどのようになっていきそうか、レントロールを分析する必要があります。

初心者が買ってはいけない代表格は「新築物件」

初めて不動産に投資するのであれば、なるべく避けた方が良い物件もあります。

その代表格としては、見た目がきれいで、収支計画なども申し分なさそうな「新築の投資用不動産」が挙げられます。

新築時には入居者が新築に住めるというメリットから、賃料が高めでも入居者が募集できること、敷金や礼金なども高めに設定できます。

新築当初はまだ修繕管理費などが少なめであるなど、収支計画を比較的良い方向に考えがちです。

新築時にありがちなこのような特徴も経年年数とともに賃料を安くし、敷金や礼金なども低く設定しないと入居者が思うように募れない状態となります。

投資物件のマーケティング

安定した収益を得る極意を実践すれば、投資に失敗する確率は低くなります。

どのような極意があるのか見ていきましょう。

購入する前から知識を高める

賃料相場は自身で調べるようにしましょう。

信頼できる不動産業者であってもアドバイスは決して鵜呑みにしてはいけません。

マーケティングで安定収益を得るしくみとは?

空室対策や管理業務は徹底する

不動産投資には儲けるしくみがあります。

まず、相場観に関して、必ず自分で調べるようにしましょう。

いくら安心できる業者だからといっても説明を鵜呑みにせず、自分の基準を忘れずに、安定した賃料にできるか考えます。

空室対策や管理についても業者に頼り切りにならず、どうすれば長く入居したいと思われるかリサーチし、徹底しましょう。

マーケティングとは儲け続けるためのしくみを分析して実践すること

賃貸サイトは情報満載‼

賃貸情報サイトは比較もしやすく、マッピングサイトも利用価値があります。

物件のマーケティングに活かしましょう。

賃貸物件サイトを参考にして相場を調べる

suumoで家賃相場を調べる


出典:suumo

suumoは株式会社リクルートが運営する住宅・不動産購入をサポートする情報サイトです。

賃貸、購入、リフォームなど幅広く住宅に関する情報を提供しています。

物件を調べる際は、沿線・駅、エリア、通勤時間、家賃相場などの条件から調べることができます。

物件の詳細は一覧表にまとめる

気が合う営業担当者を見つける

実際に入居者を物件まで案内して紹介するのは仲介業者自体ではなく、あくまで各営業担当者です。

つまり、入居者を迅速に見つけるためには、各賃貸営業担当者の営業力が重要です。

それゆえ、自分と気が合いそうな担当者が見つけられるかも安定収入を得るための大事な要素となります。

安定収益には賃料相場の把握が不可欠

安定した不動産運営を行うために必要なことは、以下の3つです。

・適切な賃料相場を把握すること

・退去が生じた際に迅速な空室対策ができること

・清掃と管理を徹底すること

これらに関する知識や実践方法については、購入する前からあらかじめ十分に心掛けるようにすることです。

これらの「投資物件のマーケティング法」を十分に心得ておけば、投資に失敗する確率も低くなるはずです。

賃料の相場観を身に付けるには、数多くの投資用物件を下見することのほかに、類似した賃貸不動産の賃料相場を自身で調べるようにすることが重要です。

物件を紹介してくれる売買仲介業者も賃料相場についてアドバイスをしてくれますが、それをそのまま鵜呑みにするのはオススメしません。

必ず自分で調べるようにすることです。

現在は賃貸情報を集約したサイトが数多くあり、賃貸物件を一覧比較しやすいようにマッピングを掲載しているサイトもあります。

これらのサイトから物件と類似する賃貸物件を数多く集めて一覧表を作成するなどをすると比較がしやすくなります。

手間を惜しまず実践するようにしましょう。

賃貸仲介会社へ出向いて物件マーケティング

特に初心者の場合、これまで不動産業者との付き合いがあまりなかった人も多いかもしれませんが、なるべく複数の不動産業者と付き合いを増やすようにしましょう。

というのも、退去により空室が生じた際には、迅速に新たな入居者を募らなければなりません。

物件を売買仲介してくれた不動産業者が「空室が生じた際には、弊社で迅速に入居者を募ります」と言いますが、業者は必ずしも、賃貸営業にも強いとは限りません。

物件の場所が遠方にあるなど、どのようなエリアについても業者が賃貸物件情報を上手に扱えるわけではありません。

安心かつ安定した不動産投資を行うためにも、物件の選び方だけを考えず、親密な付き合いができるような賃貸不動産業者とその営業担当を見つけられるかどうか、そのようなプロセスも十分に理解して選定しましょう。

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